成都写字楼存量加大电商零售商支撑仓储活跃需求

世邦魏理仕认为，在市场整体需求尚无明显回暖迹象的预期下，成都新项目的入市对核心商务区以及天府新区等新兴市场的冲击仍不容忽视。 摄影李里

近日，世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）发布的《2015年第二季度成都房地产市场回顾与展望》报告显示，成都写字楼新增供应继续高企，总存量已步入一线城市阵营，但新增需求整体疲软，租金持续走低；零售物业市场连续两个季度无新增供应，百货在电商和一站式大型购物中心的夹缝中求生存，关店潮持续发酵；物流仓储市场整体平稳，电商及零售业租户成为需求的核心推动力，在单层仓库可租面积有限的前提下，多层仓库的租赁情况有所改善，仓库租金小幅上涨。

写字楼 存量步入一线城市阵营

供应方面，凯德天府、中海国际中心F、G、J座、搜房金融大厦及金牛市民中心建成入市，共计为市场带来约23.8万平方米的新增供应，使优质写字楼总存量超过600万平方米，写字楼开发强度已步入一线城市阵营。

需求来自以下两个方面：一是核心商圈部分大面积租户出于成本考虑缩减办公面积或搬迁至更为平价的新项目办公；二是外企等部分优质租户则有条件升级至品质更高的新入市写字楼办公以提升企业形象。

受此影响，部分老旧项目入住率出现不同程度的下滑，而搬迁需求对全市净吸纳量增长并无贡献，本季成都写字楼净吸纳量大幅下跌至2.5万M2左右，创近5年单季新低，平均空置率环比上升2.1个百分点至37.5%。

受经济增速放缓拖累，企业缩减规模甚至倒闭的情况在成都时有发生，非传统金融业仍是重灾区，使新增办公需求疲弱且退租面积增加，一些乙级和散售写字楼业主面对的租户流失风险与日俱增，而租赁进度却又停滞不前。迫于当前形势不得不下调租金，增加免租期、装修期以及提供弹性合同条款等各种优惠条件。至季末，全市写字楼平均租金面价按同样本计环比下跌0.9%，报每平方米每月81.5元。

下半年，成都写字楼市场将迎来新一轮供应高峰，包含睿东中心、银泰中心在内的多个优质项目即将交付使用。在市场整体需求尚无明显回暖迹象的预期下，新项目的入市对核心商务区以及天府新区等新兴市场的冲击仍不容忽视，租户市场形态已显露无遗，未来成都写字楼租金看涨的预期仍不断减弱。

商铺 “关门潮”降低需求量

由于日益饱和的零售市场，来自电子商务和购物中心的冲击以及伴随品牌商多渠道发展而对实体店铺面积需求的缩减，传统百货业的竞争力被不断削弱，由此引发的关店潮持续发酵。开业不足两年的红牌楼天虹百货停止营业，尚泰百货在华最后一家门店也宣布将于今年8月终止与成都万象城的合作，集团全部撤出中国市场。

受此影响，全市零售物业净吸纳量近减少38000平方米。与此同时，一些深陷经营困境的零售项目仍未见起色，品牌退租时有发生。面临市场转型期，对市场变化迅速反应的品牌商对店铺的运营调整逐步常态化。如“优衣库”在撤出万象城尚泰百货后于在万象城一楼重装开业，同时关闭业绩低迷的339欢乐颂门店。持续的品牌调整使第二季度全市零售物业平均空置率环比上升0.2个百分点至7.5%。

未来6个月，成都零售市场将迎来银泰城、龙湖时代天街等项目落成，届时全市整体空置率或将小幅走高。而目前新项目的招商中再难觅百货踪影，可见在新兴消费理念影响下“去百货化”已是大势所趋。

不过，轻餐及特色餐饮品牌扩张势头不减，如星巴克臻选咖啡于季内连开三店并同时扩大其太古里门店的营业面积，扩张速度不容小觑。至季末，全市购物中心首层平均租金保持平稳，报每平方米每天14.3元（即每平方米每月434.4元）。

物流 电商需求提升致空置率下降

二季度，成都仓储物流市场需求平稳，其中电商和零售贸易类公司表现活跃，本季首次进入成都地区新建集散中心的天猫超市和名创优品在龙泉以及新都物流中心分别承租6000平方米和13000平方米，此外京东也在新都物流园扩租约18000平方米。

就物业类别来看，在成都仓储物流市场连续两个季度无新项目入市的情况下，市场可供选择的单层库空间十分有限，加之租户对于多层仓库的接受度日益提高，多层仓库的租赁情况有一定改善。至二季末时，全市整体空置率环比下降4.1个百分点至17.2%，租金环比微涨0.3%至每平方米每月28.1元。

世邦魏理仕华西区工业及物流服务部副董事尤鹏伟表示：“随着地方政府对项目投资强度、容积率等经济指标要求的提升，市场新增供应主要为多层仓库，成都市场正处于单层仓库市场向多层仓库市场的过渡期。”

下半年，成都仓储物流市场预计有约14万平方米的新项目交付使用，充沛的新增供应或将在短时间内推高全市整体空置率。而在稳定需求的基础上，仓储物流市场租金将保持平稳。

本报记者 杨成万

（责任编辑：HN666）

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